Pengelolaan & konsep, solusi rukun di apartemen

Reporter: Adi Wikanto | Editor: Adi Wikanto

Jakarta. Apartemen di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) terus bertambah setiap tahun. Permintaan yang tinggi mendorong pengembang properti semakin gencar menggarap apartemen.

KONTAN mencatat, diperkirakan sudah ada 205.001 unit apartemen di Jabodetabek hingga akhir tahun 2015. Jumlah itu meninggat sangat pesat dibandingkan akhir tahun 2007 hanya ada 58.553 unit apartemen.

Ke depan, jumlah apartemen semakin banyak, karena lahan yang semakin terbatas. Selain itu, banyak orang lebih suka tinggal di apartemen demi mendekatkan tempat kerja.

Tabel perkembangan pasokan apartemen di Jabodetabek

Keterangan	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015*
Jumlah Apartemen (unit)	58.553	68.514	74.187	77.625	85.713	105.793	119.435	138.574	205.001
Pertumbuhan (%)	-	17.01	8.28	4.63	10.42	23.43	12.89	16.02	47.94

Sumber: Pusat Data KONTAN

Namun, penambahan apartemen juga diikuti dengan semakin banyaknya konflik sosial. Permasalahan sosial tersebut sering terjadi dan berulang di apartemen yang lain. Tak jarang, beberapa orang banyak yang kecewa saat tinggal di apartemen karena gagal mendapat kenyamanan seperti layaknya hidup di rumah tapak.

Seperti yang dialami Siska Adelina, karyawati salah satu bank asing di Jakarta, mengaku, tinggal di apartemen di Jakarta tak bisa memberikan kenyamanan. Padahal, warga Tangerang Selatan ini awalnya memilih tinggal di apartemen agar lebih dekat ke tempat kerja dan menghindari stres akibat kemacetan.

Bahkan, Siska dan suami rela merogoh kocek Rp 5,5 juta per bulan untuk sewa apartemen tipe studi di sekitar Jalan Jenderal Sudirman demi mendapat kenyamanan. Namun, dari rencana tinggal setahun, ia memutuskan keluar dari apartemen setelah enam bulan tinggal.

"Cukup sekali itu saja. Hidup di apartemen tak nyaman, tidak ada rasa sosial antar penghuninya. Sesama tetangga tidak ada yang saling kenal," ujar Siska.

Padahal, apartemen itu memberikan fasilitas umum kolam renang dan tempat fitnes secara gratis bagi penghuninya. Namun, rasa sosial dan bertetangga tak terjalin.

Fasilitas salah sasaran

Menurut pengamat perkotaan Universitas Trisakti, Nirwono Jogo, konflik sosial di apartemen Jakarta seperti bola saju yang menggelinding. Ke depan, masalah-masalah itu akan kembali muncul dan semakin pelik jika terus dibiarkan seperti sekarang ini.

"Karena, pengembang apartemen tak mempedulikan permasalahan itu. Pengembang hanya mengejar target, yang penting apartemennya laku. Apartemen dibangun dengan konsep pukul rata, fasilitasnya hanya itu-itu saja," kata Nirwono.

Umumnya, developer properti di Indonesia hanya menyediakan bangunan apartemen untuk tempat tinggal manusia. Sementara, fasilitas pendukung untuk menjalankan peran manusia sebagai makhluk sosial masih minim.

Fasilitas standar yang biasanya ada di apartemen kelas menengah ke atas hanya berupa taman, kolam renang, dan tempat olahraga. "Fasilitas sosial sangat kurang jumlahnya. Bahkan fasilitas itu malah cenderung diabaikan oleh penghuninya, karena tidak sesuai dengan keinginan hingga level ekonomi," jelas Nirwono.

Erwin Kalo, Direktur Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia, menambahkan, banyak pembeli apartemen selalu mengeluhkan spesifikasi yang tak sesuai dengan brosur pemasaran. Pengaduan jenis ini merupakan terbanyak kedua, setelah masalah keterlambatan penyerahan kunci. "Spesikasi ini termasuk fasilitas sosial yang kurang dan terkesan asal jadi," tandas Erwin.

Menurut Erwin, fasilitas sosial apartemen yang terkesan ala kadarnya ini merupakan salah satu penyebab penghuni bersifat individual. Sebenarnya, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, tegas mengatur persyaratan bangunan gedung seperti apartemen harus mempertimbangkan kenyamanan, keselamatan, kesehatan, hingga sosial dan budaya.

"Pengawasan kebijakan masih longgar, pengembang juga pandai mencari celah, sehingga hasilnya ya seperti sekarang ini. Meski apartemen sudah banyak, tapi konflik sosial juga meningkat," jelas Erwin.

Kondisi ini kontras dengan di negara maju, seperti Singapura dan Australia. "Di Singapura, rule-nya ketat dan sudah jalan, tidak ada lagi masalah yang merugikan konsumen apartemen," terang Erwin.

Nirwono sependapat, Singapura merupakan contoh sukses pengembangan apartemen, baik dari sisi ekonomi hingga sosial budaya. Menurutnya, kesuksesan itu lantaran pemerintah Singapura menerapkan kebijakan ketat dan tegas sejak puluhan tahun yang lalu.

Para pengembangnya pun berkomitmen tinggi menghasilkan produk yang berkualitas dan sesuai aturan yang berlaku. "Fasilitasnya banyak, tak hanya taman, kolam renang, dan ruang fitnes saja," ujar Nirwono.

Oleh karena itu, tak heran rasanya, bila banyak warga negara Indonesia (WNI) yang gemar membeli apartemen di Singapura. Bak gayung bersambut, para pengembang apartemen Singapura pun gencar memasarkan produknya di Indonesia.

Terbaru adalah Capitaland Singapore Limited (CSL) dengan proyeknya apartemen Cairnhill Nine di kawasan Orchard Road District, Singapura. Kebetulan, pembangunan apartemen mewah ini berkonsep Building People Building Community.

Dalam keterangan pers, Lim Ming Yan, Presiden & CEO Grup CapitaLand Limited, menerangkan, maksud konsep ini adalah apartemen yang mampu memberikan kenyamanan penghuninya untuk hidup bersosial dengan berbagai latar belakang. Ini sesuai dengan target pemasaran Cairnhill yang mengincar pembeli dari berbagai negara, seperti Malaysia, Hong Kong, dan Indonesia.

Dengan latar belakang yang berbeda-beda, Cairnhill Nine menjanjikan, penghuninya bisa hidup bertetangga dengan harmonis. Untuk mewujudkan kenyamanan bersosial, CSL melengkapi Cairnhill Nine dengan fasilitas publik yang lengkap dan mewah.

Fasilitas di luar ruangan meliputi kolam renang dewasa, kolam renang anak, spa, stasiun fitnes, area bermain anak, cabanas, dan lahan barbeque. Fasilitas di dalam ruang, seperti tempat senam, ruang musik, ruang simulator golf, wine lounge, spa room, ruang baca dan pusat bisnis.

"Fasilitas mewah akan mendukung aktivitas rekreasional dan ikatan komunitas antar penghuninya,” kata manajemen CapitaLand di situs resminya.

Dukungan hidup rukun antar tetangga juga akan diberikan Ascott Orchard Singapore sebagai manajemen apartemen. Lee Chee Koon, CEO Ascott, bilang, siap melayani penghuni, baik secara pribadi maupun umum.

"Kami punya koki terkenal yang siap memasak makanan lezat untuk penghuni secara pribadi, ataupun memasak untuk acara kebersamaan di lounge apartemen," terang Lee. Ia juga menjanjikan pihaknya akan menjembatani pertemuan antara tetangga, seperti piknik bersama.

Nirwono sependapat, banyaknya fasilitas sosial sangat penting untuk menjaga budaya kerukunan bermasyarakat di lingkungan apartemen. Terlebih lagi, pengembang apartemen di negara maju biasanya memiliki riset yang bagus sebelum menyediakan fasilitas umum.

"Developer di negara maju sudah meneliti, fasilitas apa yang dibutuhkan calon penghuninya agar betah, tidak timbul polemik. Di Indonesia, tampaknya hal itu masih jarang," terang Nirwono.

Maka dari itu, tak jarang fasilitas umum di apartemen-apartemen di Jakarta gagal memberi manfaat sosial bagi penghuninya secara menyeluruh. "Fasilitas seperti taman, paling-paling hanya diramaikan oleh babysitter dan anak-anak. Jadi yang bersosial antar babysitter," kata Nirwono.

Rekayasa sosial

Namun, masih ada faktor lain yang menentukan kesuksesan hidup rukun di apartemen. Faktor utama adalah kesiapan mental hidup di hunian vertikal.

Menurut Nirwono, pemerintah Singapura sudah menjalankan rekayasa sosial sejak dimulai pengembangan apartemen puluhan tahun yang lalu. Namun, rekayasa sosial membutuhkan peran aktif masyarakat, pengembang dan pengelola apartemen.

Dalam rekayasa sosial, pemerintah mengajarkan warga untuk mengubah cara hidup dari rumah tapak ke hunian vertikal, baik dalam pendidikan maupun mata pencaharian. Termasuk dalam pengelolaan sampah, penggunaan air bersih, pemeliharaan aset seperti tangga, lift, hingga pembentukan komunitas sosial antara sesama penghuni.

”Ini yang sering dilupakan pemerintah Indonesia. Yang dipindahkan ini manusia, bukan barang, jadi perlu adaptasi,” kata Nirwono.

Pendampingan dan rekayasa sosial membutuhkan waktu. Setelah menempatkan warga dari hunian horizontal ke vertikal, pemerintah tidak bisa begitu saja meninggalkannya. "Di Singapura, pemerintah membutuhkan waktu hingga dua generasi (keturunan) untuk membangun masyarakat kota yang terbiasa tinggal di hunian vertikal," tandas Nirwono.

Namun, Nirwono mengingatkan, rekayasa sosial harus dilakukan dengan pendekatan yang berbeda di setiap apartemen. Apartemen kelas menengah ke bawah membutuhkan pendekatan yang berbeda dengan kelas menengah ke atas.

Operasional apartemen kelas menengah ke atas biasanya dilakukan oleh manajemen pengelola. Dalam rekayasa sosial, manajemen pengelola harus berperan aktif mengajak penghuni bersosialisasi.

Pengelola harus bisa “memaksa” penghuni untuk berpartisipasi dalam beragam kegiatan sosial. "Ini juga belum bisa jalan di Indonesia, mungkin sudah ada kegiatan sosial, tapi pengelola tak peduli, apakah semua penghuni ikut atau tidak," ujar Nirwono.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News