Menakar Daya Tahan Rumah Menengah Atas, Tangerang Jadi Tumpuan

Reporter: Dina Mirayanti Hutauruk | Editor: Dina Hutauruk

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Pasar rumah segmen menengah atas masih menunjukkan daya tahan di tengah tantangan yang membayangi industri properti. Meski dibayangi tekanan daya beli, suku bunga kredit, serta kenaikan harga tanah dan material bangunan, permintaan di segmen ini tetap terbuka, terutama untuk hunian yang menawarkan lokasi strategis, kualitas bangunan, dan fasilitas yang memadai.

Ketahanan tersebut tidak terlepas dari karakteristik konsumennya. Segmen menengah atas relatif memiliki kemampuan finansial lebih kuat sehingga tidak sepenuhnya bergantung pada pembiayaan perbankan. Selain itu, konsumen di kelas ini cenderung mempertimbangkan kualitas, kenyamanan, dan potensi kenaikan nilai aset dalam jangka panjang.

Kondisi tersebut menjadi peluang bagi pengembang untuk mempertahankan penjualan melalui proyek yang sesuai dengan kebutuhan pasar. Konsep hunian terpadu, aksesibilitas, serta kelengkapan fasilitas menjadi faktor pembeda di tengah persaingan yang semakin ketat. Pengembang juga perlu menjaga keseimbangan antara harga jual dan kualitas produk agar tetap menarik bagi konsumen.

Perkembangan pasar rumah di segmen menengah atas tercermin dalam survei Bank Indonesia (BI). Hasilnya menunjukkan indeks penjualan rumah tipe besar di pasar primer tumbuh 13% secara tahunan pada kuartal II-2026, membaik dari kontraksi 8,05% pada kuartal I-2026.

Sementara itu, total penjualan rumah di pasar primer, yakni dari pengembang langsung ke konsumen, masih terkontraksi 2,36% secara tahunan. Meski demikian, angka tersebut membaik dibandingkan kuartal I-2026 yang mencatat kontraksi sebesar 25,67%.

Dari sisi harga, indeks harga rumah di pasar primer pada kuartal II-2026 mencapai 110,89, naik 0,69% secara tahunan. Kenaikan ini sedikit lebih tinggi dibandingkan kuartal I-2026 yang sebesar 0,62%.

Indeks harga rumah di wilayah Jabodetabek naik 0,78% pada kuartal II-2026. Sementara itu, harga rumah tipe besar meningkat 0,65%, lebih tinggi dibandingkan kenaikan 0,55% pada kuartal sebelumnya.

Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property, Martin Samuel Hutapea, mengatakan pasar rumah mewah merupakan niche market dengan jumlah pembeli terbatas, terutama untuk properti seharga Rp 10 miliar ke atas.

Menurut dia, pembeli di segmen ini umumnya memiliki kemampuan finansial kuat yang ditopang bisnis mereka. “Pembelian lebih banyak dilakukan melalui cicilan bertahap atau pembayaran tunai (cash keras) ketimbang kredit pemilikan rumah (KPR),” kata Martin kepada Kontan.co.id, belum lama ini.

Ia mengatakan pembeli rumah mewah juga cenderung berhati-hati dan mengutamakan hunian untuk ditempati, bukan semata-mata sebagai instrumen investasi.

Martin menambahkan, pengembangan rumah mewah biasanya dilakukan dalam jumlah terbatas, misalnya kurang dari 50 unit, dan belum tentu berlanjut ke tahap berikutnya. Segmen ini lebih berkaitan dengan prestise ketimbang pemenuhan kebutuhan hunian massal.

Dari sisi lokasi, pengembangan rumah mewah kini lebih banyak mengarah ke kawasan penyangga Jakarta, seperti Tangerang, Bekasi, dan Bogor. Menurut Martin, peluang pengembangan masih terbuka, terutama di kawasan kota mandiri (township) dengan dukungan pengembang bereputasi baik dan rekam jejak yang terbukti mampu merealisasikan produk sesuai janji. “Pasarnya tetap ada meski memang tidak besar,” ujarnya.

Tangerang Jadi Penopang

Sementara itu, data Cushman & Wakefield Indonesia mencatat permintaan rumah di Jabodetabek pada semester I-2026 mencapai 428.088 unit, tumbuh 0,55% dibandingkan semester sebelumnya. Segmen perumahan menengah tetap mendominasi permintaan dengan porsi 27,8%, diikuti segmen menengah atas sebesar 26,6% dan segmen atas sekitar 25,4%.

Menurut Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, data tersebut menunjukkan bahwa permintaan terhadap hunian kelas atas tetap relatif kuat di tengah perlambatan pertumbuhan pasar.

Data Cushman & Wakefield mencatat pasokan dan permintaan rumah di wilayah Jabodetabek masih ditopang Tangerang. Pasokan rumah pada semester I-2026 mencapai 455.434 unit, dengan permintaan sebesar 428.088 unit. Artinya, tingkat penyerapan pasar mencapai sekitar 94%.

Pasokan terbesar berada di Tangerang, mencapai 231.722 unit, dengan permintaan sebanyak 218.829 unit. Berikutnya, Bekasi mencatat pasokan 101.085 unit dengan permintaan 96.948 unit.

Cushman & Wakefield memprediksi pasokan rumah tapak di Jabodetabek akan tetap tumbuh hingga akhir 2026, tetapi dengan laju lebih lambat. “Hal ini disebabkan antara lain lantaran para pengembang masih akan berhati-hati dalam meluncurkan proyek baru,” kata Arief Rahardjo.

Besarnya pasokan rumah tapak dari Tangerang menunjukkan pengembang di kawasan ini masih aktif melakukan ekspansi. Di wilayah tersebut terdapat sejumlah kota mandiri yang dikembangkan pengembang besar, seperti Gading Serpong, BSD City, dan Alam Sutera.

Paramount Land menjadi salah satu pengembang yang gencar mengembangkan produk baru di Tangerang. Pengembang kawasan kota mandiri Gading Serpong ini tidak hanya aktif meluncurkan produk komersial, tetapi juga merilis produk rumah segmen menengah atas dan mewah tahun ini.

Segmen menengah atas menjadi fokus pengembang ini seiring pesatnya perkembangan Gading Serpong sebagai pusat pertumbuhan ekonomi dan bisnis strategis di Tangerang Raya. Kawasan ini didukung infrastruktur modern, akses terintegrasi, serta fasilitas kota yang lengkap, di antaranya Pasar Modern Paramount, Atria Hotel Gading Serpong, Bethsaida Hospital, dan Matana University.

Gading Serpong Siap Jawab Pasar

Paramount Land terus mengembangkan rumah kelas menengah atas di Pasadena Central District, kawasan terpadu seluas 40 hektare (ha) di Gading Serpong.

“Distrik ini dikembangkan dengan konsep 10-minutes city living, di mana hunian dirancang sehingga penghuni dapat memenuhi segala kebutuhan harian hanya dalam jarak 10 menit,” kata Direktur Sales & Marketing Paramount Land, Ferry John Sihombing, dalam keterangan tertulis yang dikutip pada Sabtu (10/10/2026).

Paramount Land melihat adanya permintaan terhadap rumah segmen menengah atas di Pasadena Central District. Hal ini tercermin dari penjualan Altadena Residences yang mencapai 82 unit dan telah habis terjual di distrik tersebut.

Produk ini merupakan rumah tiga lantai berkonsep Eropa klasik yang ditawarkan dalam ukuran L10 x 16, L8 x 16, dan L8 x 15, dengan harga mulai Rp 3,5 miliar hingga Rp 5,5 miliar.

Melihat perkembangan tersebut, Paramount Land tengah menyiapkan produk residensial baru bertajuk Altadena Prime di kawasan ini. Namun, Ferry belum merinci detail produk tersebut.

Selain itu, pengembang juga akan menghadirkan toko elektronik berskala besar, hipermarket, mega anchor tenant, dan berbagai penyewa lainnya di Pasadena Central District.

Ferry mengatakan, Pasadena Central District mengintegrasikan hunian, area komersial, dan mega anchor tenant sehingga penghuni dapat memenuhi kebutuhan harian dalam 10 menit. Grand Pasadena Village dan Altadena Residences juga dekat dengan Grand Boulevard Aniva dan pusat kuliner Aniva yang diramaikan ratusan bisnis viral.

Kawasan ini dikelilingi pusat komersial yang telah ramai, seperti Aniva dan Taman Rasa Paramount Gading Serpong, serta proyek yang sedang dibangun, yakni Pasadena Square South, Pasadena Square North, dan Altadena Square.

Diapit dua akses utama Gading Serpong–BSD, kawasan ini juga bertetangga dengan Grand Pasadena Village yang mulai melakukan serah terima unit.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News