Reporter: Eldo Christoffel Rafael, Sandy Baskoro, Sugeng Adji Soenarso, Tri Sulistiowati | Editor: Khomarul Hidayat
KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Bak magnet, jalur tol Trans Jawa kini menjadi pusat dan daya tarik bagi para pelaku bisnis. Sederet peluang usaha terbentang dari ujung barat hingga ujung timur Pulau Jawa, mulai dari sektor logistik, transportasi, pariwisata, properti hingga bisnis ritel.
Para pebisnis ritel, terutama pengusaha minimarket dan makanan siap saji, memang kepincut masuk jalur Trans Jawa. Mereka mengincar tempat peristirahatan dan pelayanan atau rest area di sepanjang ruas jalan tol Trans Jawa.
Perputaran uang di setiap jengkal jalan bebas hambatan memang tidak sedikit. Sebagai gambaran, berdasarkan data PT Jasa Marga Tbk (JSMR), trafik kendaraan yang melalui jalur tol mereka sepanjang tahun lalu mencapai 1,27 miliar unit. Ini merupakan angka fantastis dan pasar yang menggiurkan bagi pebisnis ritel. Mobilitas yang cukup tinggi menjadi daya tarik bagi para peritel besar untuk masuk ke jalan tol.
Melihat gurihnya peluang bisnis non jalan tol, Jasa Marga tidak ingin kehilangan momentum. Bersamaan dengan tersambungnya jalur Trans Jawa, pengelola jalan tol pelat merah ini siap mengembangkan rest area. Sebagai catatan, Jasa Marga mengelola rest area melalui anak usahanya, yakni PT Jasamarga Properti.
Secara total, Jasamarga Properti berencana mengembangkan 31 titik rest area di beberapa ruas jalan tol. Perinciannya, sebanyak 26 titik rest area berada di sepanjang jalur tol Trans Jawa. Adapun lima rest area lagi berlokasi di jalan tol lain di luar Trans Jawa.
Sejumlah titik rest area di jalur tol Trans Jawa antara lain ruas Palikanci, Batang–Semarang, Solo–Nganjuk, Ngawi–Kertosono, Pandaan–Malang, Mojokerto–Surabaya serta ruas Gempol–Pasuruan.
Kelak, sebagian lokasi rest area tersebut berada satu lokasi dengan stasiun pengisian bahan bakar umum (SPBU). Sementara untuk rest area kecil yang tidak menyatu dengan lokasi SPBU, Jasamarga Properti menggaet PT Pertamina agar menghadirkan layanan penjualan bahan bakar minyak (BBM) portabel atau BBM dalam kemasan.
Pada akhir tahun lalu, Pertamina memang telah menjalin kerja sama dengan Jasa Marga melalui penandatanganan penyelenggaraan SPBU pada rest area jalan tol yang dikelola Jasa Marga. Kerjasama tersebut merupakan bagian dari sinergi BUMN.
Kementerian BUMN meyakini konektivitas jalan tol memiliki peran penting dalam upaya merangsang pertumbuhan ekonomi daerah dan ekonomi nasional. Untuk menunjang hal tersebut, kehadiran rest area dan SPBU, termasuk jaminan pasokan BBM, sangat penting dalam rangka melayani kebutuhan bahan bakar para pengguna jalan tol.
Jasamarga Properti memproyeksikan pembangunan 31 titik rest area akan memakan waktu tiga tahun dan membutuhkan dana berkisar Rp 1,1 triliun hingga Rp 1,2 triliun. Untuk mendukung ekspansi itu, Jasamarga Properti mengandalkan pendanaan dari sang induk, Jasa Marga tbk.
Nilai investasi setiap rest area beragam, karena tergantung luas. "Kami menganggarkan Rp 4 juta per meter persegi (m²)," ungkap Dian Takdir Badsyah, Direktur Keuangan & Pengembangan PT Jasamarga Properti, pada pertengahan Februari lalu.
Ekspansi minimarket
Dengan nilai investasi yang besar, Jasa Marga memang ingin menangkap potensi bisnis yang juga bernilai jumbo. Selain pebisnis berskala usaha mikro, kecil dan menengah (UMKM) di wilayah setempat, Jasamarga Properti mengundang sejumlah peritel minimarket dan makanan siap saji berskala besar.
Salah satu pemain besar yang tertarik masuk rest area adalah PT Indomarco Prismatama, pemilik gerai Indomaret. "Sebelum Trans Jawa tersambung, kami memang sudah diundang untuk masuk ke rest area Jasa Marga," ungkap Wiwiek Yusuf, Marketing Director PT Indomarco Prismatama, kepada KONTAN, belum lama ini.
Indomaret memang serius menggali potensi pasar di rest area. Sejatinya, mereka sudah masuk rest area sejak tahun 2010, jauh sebelum ruas jalan tol Trans Jawa tersambung. Pada awal masuk jalan tol, gerai Indomaret beroperasi di rest area ruas tol Jagorawi dan Jakarta-Cikampek. Hingga saat ini, Indomaret sudah memiliki total 61 gerai di rest area jalan tol, yang mayoritas tersebar di lajur ruas jalan tol Trans Jawa.
Soal alasan ekspansi gerai ke rest area jalan tol, Wiwiek menjelaskan, Indomaret memang berkeinginan untuk mendekatkan pelayanan kepada para konsumen. Selama ini, jalan tol menjadi penghubung antar wilayah yang cukup efektif.
Nah, dengan tersambungnya jalur Trans Jawa, mobilitas manusia dan pergerakan barang semakin tinggi. Potensi inilah yang kemudian dilirik oleh Indomaret. "Gerai Indomaret di setiap rest area Trans Jawa sudah berdiri, mulai dari Jakarta hingga Sidoarjo," ungkap Wiwiek.
Nilai investasi setiap gerai Indomaret berbeda-beda, tergantung spesifikasi peralatan dan luas gerai. Di luar biaya sewa, Indomaret mengalokasikan dana berkisar Rp 500 juta hingga Rp 1 miliar per gerai. Luas gerai di rest area tidak terlalu besar, yakni di kisaran 100 m².
Dari 61 gerai di rest area, komposisi gerai reguler sebanyak 60%, sementara gerai waralaba sebanyak 40%. "Karena jalur tol cukup strategis, maka setiap ada rest area baru, kami akan masuk," ujar Wiwiek.
Tak ingin ketinggalan, PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk (AMRT) juga bersiap masuk rest area jalan tol. Pengusung gerai Alfamart ini juga berkeinginan memiliki gerai di setiap rest area di sepanjang tol Trans Jawa.
Akan tetapi, Corporate Affairs Director Alfamart, Solihin, mengaku untuk mendapatkan tempat di rest area tidak mudah. Memang rest area sangat menunjang sebagai meeting point. Nah, banyak pebisnis ritel akan mengincar tempat tersebut, sedangkan lahan yang disediakan terbatas. "Kami akan terus ekspansi, termasuk di rest area," kata dia, kemarin.
Setiap ruas jalan tol juga memiliki pengelola yang berbeda-beda, sehingga proses negosiasi kontrak penyewaan tempat tidak hanya lewat satu pintu. Alfamart belum bisa mengumumkan berapa target gerai yang akan dibangun di sepanjang tol Trans Jawa. "Jika ada kesempatan, pasti kami akan buka gerau. Kami berharap membangun gerai di semua rest area," ungkap Solihin.
Alfamart juga menyebutkan nilai investasi gerai di rest area bervariasi, tergantung harga sewa, luas gerai dan peralatan yang dipakai di gerai itu.
Satu hal yang pasti, investasi gerai di rest area cenderung lebih mahal dibandingkan membuka gerai di kawasan perumahan. Oleh karena itu, harga produk pun disesuaikan dengan biaya operasional.
Restoran siap saji
Kendati demikian, komposisi produk yang dijual di gerai rest area jalan tol akan disesuaikan dengan kondisi di lapangan. Indomaret maupun Alfamart menjual produk yang lebih praktis dan sesuai kebutuhan traveling. Misalnya, produk makanan, snack, roti hingga minuman ringan. "Indomaret juga menjual minuman seperti kopi bagi para pengguna jalan tol Trans Jawa," tutur Wiwiek.
Selain dua pemain besar minimarket, sejumlah pengelola restoran makanan dan minuman siap saji membidik peluang yang sama di rest area jalan tol Trans Jawa.
PT Sarimelati Kencana Tbk, pemilik gerai Pizza Hut, mulai menyiapkan agenda ekspansi gerai ke jalur tol Trans Jawa.
Jeo Sasanto, Direktur Sarimelati Kencana menjelaskan, pihaknya memang terus menyasar ruang komersial, seperti bandar udara, stasiun kereta hingga rest area jalan tol. Di ruang komersial, perusahaan ini bakal mengembangkan gerai Pizza Hut Express (PHE), yang merupakan gerai dengan konsep lebih compact.
Salah satunya menyasar ruang-ruang komersial. Hingga kini, sebanyak enam gerai Pizza Hut Express sudah berdiri di Terminal I Bandara Soekarno-Hatta. Selain itu, Pizza Hut akan menyasar ruang komersial di rest area sepanjang tol Trans Jawa. "Kami sedang mencari 15 titik. Konsep Pizza Hut Express ini cocok di Trans Jawa, tetapi saat ini kami belum mendapatkan tempat. Kami memang sedang mencari tempat di rest area tol Trans Jawa," ungkap Jeo kepada KONTAN, belum lama ini.
Tahun ini, Sarimelati Kencana akan ekspansi 10-15 gerai Pizza Hut Express untuk melengkapi ekspansi 60 gerai pada tahun ini. Ruang komersial, termasuk rest area Trans Jawa, menjadi salah satu titik lokasi ekspansi yang dibidik.
PT MAP Boga Adiperkasa Tbk (MAPB) juga siap membangun gerai di rest area Trans Jawa. Pemilik gerai Starbucks Coffee di Indonesia ini sudah memantau potensi ekspansi di rest area jalur Trans Jawa. Akan tetapi, hingga kini Starbucks masih wait and see untuk masuk rest area Trans Jawa. "Kami berencana menambah 60 gerai setiap tahun di beberapa alternatif lokasi, seperti mal, kantor, bandara hingga rest area Trans Jawa," tutur Direktur MAP Boga Adiperkasa Fetty Kwartati, kepada KONTAN, Rabu (27/3) pekan lalu.
Sejatinya, rencana Starbucks membuka gerai di rest area Trans Jawa tergantung sejumlah faktor, yakni trafik jalan tol, logistik dan supply chain. "Rest area merupakan alternatif lokasi untuk pengembangan Starbucks, termasuk Trans Jawa. Namun untuk jadwalnya disesuaikan dengan kondisi lapangan, kapasitas dan prioritas kami saat ini," ungkap Fetty.
Kendati begitu, Starbucks Indonesia sangat terbuka dengan peluang yang sewaktu-waktu muncul. Jika momentumnya sudah tepat, Fetty memastikan Starbucks akan membuka gerai di Trans Jawa.
Jika kelak Starbucks hadir di rest area tol Trans Jawa, menu yang ditawarkan, terutama makanan, akan disesuaikan dengan daerah setempat. "Semua menu minuman akan tersedia, sementara jenis makanan bisa berbeda, disesuaikan daerah dan keterjangkauan bahan baku," imbuh Fetty.
Tentu saja, secangkir kopi manis kaki lima juga siap menemani Anda melepas penat di rest area.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
