Periode awal insentif PPN properti, pengembang besar dinilai lebih diuntungkan

Reporter: Ridwan Nanda Mulyana | Editor: Tendi Mahadi

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Kucuran insentif di sektor properti seperti uang muka atau down payment (DP) 0% dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang ditanggung pemerintah membawa angin segar bagi segmen hunian rumah tapak dan rumah susun di tahun ini.

Head of Research & Consultancy Savills Indonesia Anton Sitorus mengungkapkan, insentif tersebut menggairahkan pasar properti. Meski, dia memprediksi bahwa untuk masa-masa awal pemberlakuan insentif, para pengembang besar menjadi pihak yang paling diuntungkan.

"Beberapa dari mereka (pengembang) bilang jualan setelah pengumuman insentif cukup meningkat. Tapi memang masih terbatas pada pengembang-pengembang besar," ungkap Anton saat dihubungi Kontan.co.id, Kamis (18/3).

Pengembang besar, imbuhnya, diuntungkan dengan kesiapan rumah siap huni (ready stock) sebagaimana yang disyaratkan pemerintah dalam insentif PPN. Selain itu, mereka juga sudah memiliki keunggulan secara branding maupun sumber daya dan media promosi.

Anton bilang, alasan logis bagi masyarakat yang sudah berniat membeli hunian untuk lebih dulu memilih properti dari pengembang yang memiliki stok siap huni, serta dianggap memiliki reputasi yang baik. "Itu logis, karena kesempatan juga terbatas dari segi waktu hanya sampai Agustus. Jadi orang yang memanfaatkan DP 0% dan PPN pasti cari produk yang pasti, kebanyakan ada di developer yang sudah punya reputasi. Sejauh ini, itu yang saya lihat," terang Anton.

Namun pada bulan-bulan ke depan, Anton memprediksi, angin segar insentif DP 0% dan PPN ditanggung pemerintah ini juga bakal dirasakan oleh para pengembang dengan skala menengah dan yang lebih kecil. "Harusnya begitu, pengembang lain juga ikut menyusul. Memanfaatkan momen ini sehingga konsumen atau calon pembeli jadi banyak pilihan," tutur Anton.

Seperti diketahui, dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.21 tahun 2021, pemerintah akan menanggung seluruh atau 100% PPN untuk rumah tapak dan rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp 2 miliar. Selain itu, Pemerintah juga memberikan insentif dengan menanggung setengah atau 50% PPN untuk harga jual rumah lebih dari Rp 2 miliar sampai dengan Rp 5 miliar.

Ketentuan ini berjalan enam bulan, selama periode 1 Maret hingga 30 Agustus 2021. Adapun, persyaratan diberikannya insentif tersebut harus merupakan rumah baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni pada periode pemberian insentif.

Sebelumnya, Bank Indonesia (BI) juga turut memberikan relaksasi dengan menerbitkan kebijakan pelonggaran uang muka kredit properti, untuk rumah tapak, rumah susun, dan ruko/rukan.

Kebijakan BI yang memungkinkan perbankan memberikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan down payment (DP) atau uang muka 0% tersebut berlaku mulai dari 1 Maret 2021 sampai dengan 31 Desember 2021.

Strategi Promosi

Dengan adanya insentif PPN 50% dan 100% itu, harga rumah bakal turun di kisaran 5%-10% dari harga jual awal, tergantung dari rentang harga sesuai syarat insentif. Anton melanjutkan, para pengembang idealnya memiliki strategi promosi untuk mengoptimalkan penjualan dari momentum yang terbatas ini.

Promosi yang bisa diberikan antara lain dengan menambah diskon rumah. Kata dia, tambahan diskon bisa semakin menarik minat konsumen untuk segera membeli hunian di tengah waktu insentif yang terbatas. Ibarat cuci gudang, pemberian diskon pada hunian pun dinilai tidak akan membuat pengembang menanggung kerugian.

"Bisa dibilang, insentif PPN dari pemerintah seperti pancingan. Supaya menarik, developer juga bisa kasih tambahan diskon, tapi tetap nggak jual rugi. Sebenarnya lebih baik mengurangi keuntungan daripada (stok rumah) itu jadi beban," terang Anton.

Salah satu pengembang yang gencar menjalankan promosi untuk mengoptimalkan insentif properti adalah PT Modernland Realty Tbk (MDLN). Melalui anak usahanya, PT Mitra Sindo Sukses, MDLN mengembangkan perumahan skala kota (township) di Jakarta Garden City.

Saat ini, Jakarta Garden City sedang memasarkan dan mempercepat pembangunan rumah di klaster New Shinano Precast sehingga masyarakat bisa membeli rumah type tersebut dengan mendapatkan stimulus dari pemerintah berupa pembebasan PPN 10%, yang akan siap diserahterimakan dalam waktu 6 bulan atau paling lambat pada Agustus 2021.

“Jika membeli pada Maret, rumah di cluster New Shinano Precast diperkirakan akan siap diserahterimakan kepada para pembeli pada Agustus 2021 sehingga konsumen bisa mendapatkan insentif pembebasan PPN 10%,” ujar Marketing Director Urban Development Modernland Realty, Helen Hamzah, dalam keterangan tertulis, Selasa (16/3).

Masyarakat juga dapat menikmati promo dari Jakarta Garden City untuk setiap pembelian rumah di cluster New Shinano Precast berupa potongan harga (spesial diskon) hingga Rp 400 jutaan dan bonus 3 unit AC serta 1 unit TV LED.

Promosi juga digencarkan oleh PT Intiland Development Tbk (DILD). Sekretaris Perusahaan DILD Theresia Rustandi menyampaikan, ada sinyalemen permintaan pasar properti mulai bergerak naik di tengah pemberian stimulus Pemerintah. Khususnya pada pembelian dari end user.

Meski belum bisa memberikan gambaran kenaikan permintaan yang dimaksud, tapi Theresia mengatakan pihaknya gencar melakukan promosi. Termasuk dengan pricing strategy yang disebutnya menguntungkan konsumen.

"Kami fokus pada penjualan unit-unit siap huni di proyek-proyek eksisting lewat strategi pemasaran baru, termasuk media digital. Kami mencoba memanfaatkan beragam terobosan baru mulai dari promosi, pemasaran, penjualan, hingga proses serah terima konsumen," kata Theresia kepada Kontan.co.id, Kamis (18/3).

Strategi promosi yang dimaksud Theresia antara lain dengan menawarkan berbagai kemudahan cara bayar seperti potongan harga, cicilan bertahap tanpa bunga, hingga berbagai bonus untuk pembelian proyek tertentu seperti bonus furnitur, bebas biaya servis atau iuran pengelolaan lingkungan, hingga gratis biaya BPHTB.

"Kami akan terus bekerjasama dengan bank pemberi KPR utk program pembiayaan kepemilikan rumah konsumen," terang Theresia.

Dihubungi terpisah, Direktur Independen PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Tulus Santoso menyampaikan bahwa pihaknya tidak memberikan tambahan diskon secara khusus. Kendati begitu, strategi promosi tetap dilancarkan CTRA. "Meningkatkan kegiatan promosi sehingga konsumen dapat menikmati maksimal benefit insentif," ungkap Tulus.

Sebelumnya dia mengungkapkan insentif dari pemerintah membuat antusias konsumen bertambah. Hal itu ditandai dengan meningkatnya jumlah pengunjung di kantor marketing proyek-proyek Ciputra, untuk menanyakan ketersediaan rumah yang bisa mendapatkan fasilitas insentif PPN. Terutama untuk proyek di wilayah Jabodetabek, Makassar dan Medan.