REI Soroti Daya Beli Generasi Muda di Tengah Bonus Demografi

Reporter: Leni Wandira | Editor: Anna Suci Perwitasari

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Bonus demografi Indonesia dinilai belum otomatis menjadi bonus ekonomi. Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengatakan, peningkatan jumlah penduduk usia produktif perlu diikuti dengan penguatan daya beli, penciptaan lapangan kerja, serta penyediaan hunian yang terjangkau.

Indonesia saat ini memiliki sekitar 201,06 juta penduduk usia produktif atau 69,30% dari total populasi nasional. Namun, Bambang menilai besarnya populasi usia produktif juga dapat menjadi tantangan apabila tidak diimbangi dengan kesempatan kerja dan kemampuan ekonomi yang memadai.

"Bonus demografi ini jadi ibarat mata dua. Di satu sisi potensinya besar sekali, tetapi di sisi lain pengangguran dan PHK masih banyak. Otomatis daya beli melemah, sehingga jangan sampai bonus demografi justru menjadi beban," ujar kepada Kontan, Minggu (16/8/2026).

Menurutnya, kondisi tersebut juga berdampak terhadap sektor properti. Jumlah masyarakat yang membutuhkan rumah memang besar, tetapi kemampuan membeli rumah masih menjadi persoalan. Jika daya beli melemah, permintaan terhadap properti juga berpotensi ikut tertekan.

Karena itu, pengembang perlu menyesuaikan produk dengan kemampuan kelompok usia produktif, terutama generasi muda. Salah satunya dengan melakukan downsizing atau memperkecil ukuran unit rumah sehingga harga dapat lebih terjangkau.

Selain itu, Bambang menyebut dukungan pembiayaan menjadi faktor penting. Perpanjangan tenor kredit pemilikan rumah (KPR) hingga 40 tahun dapat menjadi salah satu alternatif untuk membantu masyarakat muda mengakses hunian.

Namun, ia mengingatkan tenor panjang juga perlu diikuti dengan peningkatan kemampuan ekonomi masyarakat. Pasalnya, tanpa peningkatan pendapatan, masyarakat berisiko memasuki usia pensiun ketika kewajiban kredit belum selesai.

Di sisi lain, program KPR bersubsidi juga dinilai masih menjadi instrumen penting untuk memperluas akses kepemilikan rumah. Untuk segmen komersial, insentif seperti Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) juga dinilai membantu menekan beban pembelian rumah.

Bambang bilang, pemerintah perlu memperluas dukungan tersebut, termasuk memperkuat pembiayaan untuk hunian yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat usia produktif.

Menurut Bambang, salah satu solusi untuk memenuhi kebutuhan hunian generasi muda di tengah keterbatasan lahan adalah mendorong pembangunan hunian vertikal yang terjangkau.

Ia mengatakan, konsep Transit Oriented Development (TOD) dapat menjadi pilihan karena memungkinkan hunian dibangun di lokasi strategis yang terintegrasi dengan transportasi publik.

"Konsep TOD dan hunian vertikal yang terjangkau ini yang harus benar-benar didorong pemerintah. Dengan begitu, generasi muda mendapatkan lokasi hunian yang sesuai kebutuhan, harganya terjangkau, dan pembiayaannya juga bisa didukung KPR subsidi," jelasnya.

Menurutnya, pengembangan hunian vertikal juga dapat mengoptimalkan pemanfaatan lahan di sekitar stasiun LRT, MRT maupun terminal. Selama ini, sejumlah lokasi transportasi hanya dimanfaatkan untuk fungsi tertentu pada lantai bawah, padahal terdapat potensi pengembangan secara vertikal.

Selain membantu menyediakan hunian, konsep tersebut dinilai dapat mengurangi tekanan lalu lintas karena masyarakat tinggal lebih dekat dengan transportasi publik.

Namun, Bambang mengatakan, pengembangan hunian vertikal masih menghadapi persoalan regulasi dan perizinan. Hunian vertikal sederhana masih kerap diperlakukan seperti properti komersial dari sisi perizinan, sehingga prosesnya menjadi kompleks dan mahal.

Karena itu, ia mendorong adanya penyederhanaan regulasi agar pembangunan hunian vertikal terjangkau dapat dipercepat.

Di luar sektor properti, Bambang bilang, penciptaan lapangan kerja menjadi faktor utama agar bonus demografi benar-benar menghasilkan pertumbuhan ekonomi.

Menurutnya, daya beli masyarakat hanya akan meningkat jika penduduk usia produktif memiliki pekerjaan dan penghasilan yang memadai. Dengan demikian, kebijakan perumahan perlu berjalan beriringan dengan kebijakan ketenagakerjaan.

"Yang paling utama sebenarnya adalah usaha pemerintah untuk meningkatkan lapangan pekerjaan. Daya beli itu ada kalau generasi muda bisa bekerja. Kalau mereka kehilangan pekerjaan atau bahkan belum mendapat kesempatan bekerja, bagaimana mereka bisa membeli rumah?" katanya.

Bambang juga menyoroti perlunya sinkronisasi kebijakan terkait tata ruang, perizinan dan penyediaan lahan. Menurutnya, persoalan tersebut masih menjadi tantangan bagi pengembang dalam menyediakan hunian di lokasi yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat.

Ia mencontohkan, persoalan lahan sawah dilindungi (LSD) yang dapat menimbulkan ketidakpastian dalam perencanaan pembangunan. Karena itu, kebijakan tata ruang perlu diselaraskan dengan kebutuhan pengembangan kawasan dan hunian.

Selain itu, pengembangan konsep TOD juga membutuhkan kejelasan mengenai status kepemilikan dan pemanfaatan ruang di antara bangunan, termasuk konektivitas seperti jembatan penghubung yang dapat dilengkapi area komersial.

"Jadi banyak hal yang harus dibenahi, bukan hanya sekadar membangun atau menjual. Mulai dari pengadaan lahan, perizinan, pembangunan, penjualan sampai kepemilikannya harus sinkron," ujarnya.

Bambang berharap pemerintah dapat mengorkestrasi berbagai kebijakan tersebut agar tidak berjalan secara sektoral. Menurutnya, koordinasi antara pemerintah pusat, daerah dan kementerian terkait diperlukan untuk menciptakan ekosistem perumahan yang terjangkau bagi masyarakat usia produktif.

Ia bilang, sektor properti memiliki peran penting dalam mendorong perekonomian karena rantai bisnisnya melibatkan banyak sektor, mulai dari pengadaan lahan, konstruksi, pembiayaan hingga konsumsi masyarakat.

"Properti itu salah satu locomotive economy di Indonesia. Kalau properti bergerak, seharusnya ekonomi juga bisa bergerak dan mendukung target pertumbuhan ekonomi yang diharapkan pemerintah," pungkas Bambang.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News