Harga Semen dan Baja Naik, Industri Properti Hadapi Tekanan Biaya Konstruksi

Reporter: Sabrina Rhamadanty | Editor: Handoyo

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Industri properti Indonesia kembali menghadapi tekanan biaya produksi seiring kenaikan harga bahan baku utama seperti semen dan besi baja. Kenaikan ini dipicu oleh lonjakan biaya energi global, gangguan logistik, hingga pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS.

Kondisi tersebut berpotensi mendorong kenaikan biaya konstruksi dan pada akhirnya memengaruhi harga jual properti di pasar nasional.

Kenaikan Harga Semen Dipicu Biaya Produksi dan Kurs Rupiah

Ketua Pengawas Asosiasi Perusahaan Semen Seluruh Indonesia (Asosiasi Perusahaan Semen Seluruh Indonesia (Asperssi)) Christian Kartawijaya menegaskan bahwa pelaku industri tidak dapat menghindari tekanan biaya produksi yang terus meningkat.

"Ya, jadi saat ini kami sendiri mau nggak mau sudah mulai naik. Jadi sudah mulai naik karena ongkos semua naik banget," ujarnya di Jakarta, Selasa (14/03/2026).

Selain kenaikan biaya operasional, pelemahan rupiah terhadap dolar AS turut menambah beban industri karena sebagian komponen produksi masih bergantung pada impor.

Lebih lanjut, Christian yang juga Presiden Direktur Indocement Tbk (INTP) mengungkapkan adanya penyesuaian harga di tingkat produsen.

"Jadi di kita ya, Indocement, naik kurang lebih sekitar 1.500 sampai 2.000 per bag 50 kilo," kata Christian.

Harga Baja Menguat Dipicu Energi dan Geopolitik Global

Di sisi lain, industri baja juga menghadapi tekanan serupa. Berdasarkan data dari Indonesian Iron and Steel Industry Association (IISIA), harga baja menunjukkan fluktuasi signifikan sejak awal tahun, terutama dipengaruhi oleh pergerakan harga energi global pada kuartal pertama 2026.

Dalam catatan pasar global, harga baja sepanjang Maret mengalami tren penguatan. Hal ini dipicu oleh gangguan logistik internasional, kenaikan biaya bahan baku, serta eskalasi konflik geopolitik di Timur Tengah.

Harga billet tercatat naik di sejumlah kawasan, khususnya di wilayah Teluk akibat terganggunya pasokan dari Iran serta meningkatnya biaya pengiriman. Sementara itu, di Turki dan Tiongkok, kenaikan harga turut ditopang oleh penguatan pasar scrap, biaya energi yang meningkat, dan permintaan yang masih aktif.

Industri Properti: Biaya Konstruksi Langsung Terdampak

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Realestat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya menilai bahwa sektor konstruksi sangat sensitif terhadap perubahan harga bahan baku.

Menurutnya, kenaikan biaya transportasi akibat gejolak geopolitik dan potensi krisis bahan bakar menjadi faktor utama yang langsung berdampak pada biaya pembangunan.

“Ujung-ujungnya harga properti juga terkerek naik,” ungkap Bambang kepada Kontan, Rabu (15/04/2026).

Ia menjelaskan bahwa material konstruksi berat seperti semen dan besi memiliki kontribusi besar terhadap biaya logistik. Dalam beberapa kasus, biaya transportasi dapat mencapai hingga 30% dari total harga material.

“Dan saat ini material sudah mulai naik. Tapi masih terkendali, dan semoga kebijakan menahan harga bbm bisa terus dilajukan, hanya memang berapa kuat pemerintah mengendalikan kenaikan harga minyak dunia ini,” tambahnya.

Dampak ke Harga Rumah Tapak dan Gedung Tinggi

Bambang juga menyoroti bahwa kenaikan bahan baku bangunan akan berdampak langsung terhadap harga properti, terutama pada segmen rumah tapak (landed house) dan gedung bertingkat (high rise building).

Untuk rumah tapak, biaya bahan bangunan diperkirakan menyumbang sekitar 20% hingga 30% dari total biaya pembangunan.

“Jadi akan lebih besar pengaruhnya untuk high rise building, bisa 50 sd 60 % karena itu kebijakan pemerintah untuk tidak menaikan harga solar subsidi sudah tepat. Kami melihat, efek utamanya akan sangat terasa di high rise building, cost naik signifikan, sementara daya beli merosot dan minat pembelian properti juga menurun. Tapi saya berharap penurunan hanya 10 sampai dengan 20%,” jelasnya.

Porsi Biaya Semen dan Baja Capai 30%

CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menambahkan bahwa semen dan baja memiliki porsi signifikan dalam struktur biaya pembangunan rumah di Indonesia, yakni mendekati 30%.

Namun, ia menilai dampak kenaikan biaya tersebut belum terlalu terasa pada awal 2026 karena sebagian proyek masih menggunakan kontrak lama dengan kontraktor.

“Meski begitu, untuk tahun ini Ali menyebut pembangunan setidaknya hingga habis kuartal pertama tahun ini, belum terlalu berpengaruh karena masih menggunakan kontrak lama dengan kontraktor meskipun mungkin ada sedikit penyesuaian.”

Ia juga menyebut bahwa sejumlah pengembang mulai menunda proyek baru sambil menunggu perkembangan kondisi pasar.

“Namun untuk kontrak pembangunan baru, mulai banyak pengembang yang menjadwal ulang sambil menunggu perkembangan,” katanya.

Insentif PPN DTP Jadi Penopang Pasar Properti

Di tengah tekanan biaya, pelaku industri masih menantikan dampak positif dari kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% yang diperpanjang hingga 31 Desember 2027.

Kebijakan ini berlaku untuk pembelian rumah tapak maupun apartemen dengan harga maksimal Rp5 miliar, dengan porsi PPN yang ditanggung pemerintah hingga Rp2 miliar.

“PPNDTP salah satu yang sangat mendorong kebijakan ekspansi bisnis properti, namun para pengembang jadinya lebih memprioritaskan rumah stoknya dibandingkan bangun baru dalam kondisi saat ini,” ungkapnya.

Pasar Properti Masih Terkoreksi di Awal 2026

Ali juga mencatat bahwa pada kuartal I-2026, khususnya di wilayah Banten, terjadi penurunan penjualan hingga 21%. Namun ia memperkirakan pasar akan mulai pulih pada semester kedua 2026, bergantung pada stabilitas geopolitik global.

“Pada Q1-2026 khususnya wilayah Banten terjadi penurunan 21%, namun secara keseluruhan diperkirakan baru semester 2 pasar akan meningkat dan tergantung juga dengan kondisi geopolitik dan perang saat ini,” tutupnya.

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News