Pasokan Mal Bertambah, Pengelola Diminta Adaptif Hadapi Perubahan Perilaku Konsumen

Reporter: Rilanda Virasma | Editor: Herlina Kartika Dewi

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Potensi industri pusat perbelanjaan di Indonesia dinilai masih terbuka lebar. Mal tak lagi sekadar tempat belanja, tetapi telah menjadi bagian dari fasilitas publik yang dibutuhkan masyarakat untuk memenuhi berbagai kebutuhan, mulai dari hiburan, pendidikan, hingga layanan kesehatan.

Terbaru, PT Metropolitan Kentjana Tbk (MKPI), bagian dari pengelola pusat perbelanjaan mewah Pondok Indah Mall, akan memperluas mall-nya dengan membuka Pondok Indah Mall (PIM) 5.

Wakil Presiden Direktur MKPI, Jeffri Sandra Tanudjaja mengungkap, MKPI akan segera membuka PIM 5 pada akhir Februari 2026. PIM 5 merupakan pengembangan dari mall eksisting, yakni PIM 1 hingga PIM 3. 

Baca Juga: Epicor Perkuat Bisnis di Indonesia, Didorong Ekspansi Industri Manufaktur

“Saat ini semua tempat (untuk tenant dan outlet) sudah tersewa,” kata Jeffri saat ditanya Kontan, Jumat (30/1/2026).

Adapun, konsep yang akan diusung oleh mal ini yakni taman dengan ruang terbuka di tengahnya. 

Sejumlah tenant yang akan melengkapi mall tersebut diutamakan makanan dan minuman (food-beverage), supermarket, dan padel. “Kami optimistis bahwa PIM 5 akan menambah value untuk PIM secara keseluruhan,” ucap Jeffri.

Riset oleh lembaga konsultan properti Colliers Indonesia menunjukkan, terdapat sekitar 5 juta meter persegi pasokan mall di Jakarta hingga kuartal IV-2025. Diperkirakan, tahun 2026-2028 akan ada tambahan 177.000 meter persegi pasokan mall lagi.

Meski begitu, Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengatakan, penyesuaian biaya hidup dan perubahan kondisi ekonomi membuat pengeluaran konsumen cenderung lebih selektif dalam berbelanja. Kondisi ini berdampak pada jumlah pengunjung ke mal yang berakibat pada penurunan rata-rata nilai transaksi. 

Meskipun tingkat kunjungan masih relatif tinggi, pola belanja semakin bergeser ke kebutuhan sehari-hari dibandingkan pembelian nonesensial sehingga memperkuat urgensi bagi mal untuk memposisikan diri sebagai destinasi gaya hidup yang relevan,” kata Ferry.

Baca Juga: Taman Safari Indonesia Rawat Kembangbiakkan 100 Satwa Endemik Langka di PCBA Jatim

Untuk memperkuat kinerja jangka panjang, mal kata Ferry perlu menyesuaikan strategi penyewaan terhadap tren yang berkembang, menghadirkan penyewa berbasis pengalaman, penyelenggaraan acara secara rutin, serta memastikan pembaruan fasilitas yang dilakukan tepat waktu dengan dukungan pengelolaan proaktif.

Dari sisi rasio, Alphonzus Widjaja adalah Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) menilai, luas pusat perbelanjaan di Indonesia relatif masih rendah dibandingkan dengan jumlah penduduk, bahkan tertinggal dari sejumlah negara tetangga. Kondisi ini membuka peluang penambahan mal baru, terutama di luar pusat kota Jakarta.

Namun, pengembangan mal di ibu kota kini lebih banyak mengarah pada konsep superblock atau mixed use, dengan menggabungkan pusat perbelanjaan, hotel, apartemen, dan perkantoran. 

“Hal ini mempertimbangkan salah faktornya adalah harga tanah yang sudah tidak murah lagi,” ucap Alphonzus kepada Kontan, Jumat (30/1/2026).

Sayangnya, hingga kini sektor apartemen dan perkantoran belum sepenuhnya pulih seperti sebelum pandemi Covid-19. Dampaknya, pengembangan pusat perbelanjaan di Jakarta ikut tertahan.

Sebaliknya, ekspansi mal kata Alphonzus justru lebih agresif dilakukan di wilayah penyangga ibu kota, yakni Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek). 

Baca Juga: Penjualan Suzuki 2025 Tembus 64.000 Unit, 88% Mobil Buatan Indonesia

Keberadaan mal di wilayah penyangga juga dinilai APPBI mampu mengurangi kepadatan Jakarta, karena masyarakat tidak perlu lagi datang ke ibu kota hanya untuk berkunjung ke pusat perbelanjaan. Selain itu, pembangunan mal di daerah penyangga turut mendorong aktivitas ekonomi lokal sehingga pemerataan pembangunan dapat lebih terjaga.

Meski demikian, pelaku usaha kata APPBI perlu mencermati perubahan fungsi pusat perbelanjaan. Sejak beberapa tahun terakhir, mal di kota-kota besar tidak lagi mengandalkan fungsi belanja semata. Jika hanya berfokus pada transaksi ritel, pusat perbelanjaan akan berhadapan langsung dengan e-commerce.

“Pusat Perbelanjaan yang terus menerus hanya mengedepankan fungsi belanja maka akan langsung berhadapan dengan e-commerce,” katanya.

Fakta ini semakin terlihat pasca pandemi Covid-19. Ketika pembatasan kegiatan masyarakat dicabut, kebutuhan utama masyarakat bukan lagi berbelanja karena telah difasilitasi oleh belanja online, melainkan berinteraksi sosial secara langsung.

Dalam konteks ini, pusat perbelanjaan menurut APPBI berperan sebagai ruang publik untuk interaksi sosial. Dus, mal yang tak mampu menyediakan fasilitas tersebut berisiko ditinggalkan pengunjung.

Ke depan, pusat perbelanjaan dituntut menghadirkan customer journey dan customer experience, bukan sekadar deretan toko. Pengalaman ini dapat dibangun lewat konsep gedung yang adaptif serta bauran penyewa (tenant mix) yang relevan dengan gaya hidup masyarakat.

"Untuk merespons perubahan yang terjadi akibat pandemi Covid-19, maka pusat perbelanjaan harus dapat menambahkan fungsi lain yaitu harus dapat menjadi hub koneksi sosial (social connection hub) dikarenakan hampir tiga tahun manusia di dunia ini tidak bisa dengan bebas untuk berinteraksi dengan sesamanya secara langsung,” ucapnya.

Di sisi lain, pertumbuhan mal yang masif menimbulkan sejumlah catatan. Pengamat Tata Kota dari Universitas Trisakti, Nirwono Yoga menilai, persoalan utama bukan pada kebutuhan akan mal, melainkan pada penempatan dan distribusinya. 

Setiap pembangunan pusat perbelanjaan seharusnya disesuaikan dengan karakter masyarakat sekitar serta didukung kajian dampak lalu lintas dan lingkungan.

“Yang harus dipastikan adalah apakah peletakan maupun distribusi dari mal itu sesuai dengan kebutuhan atau tidak,” tuturnya saat dihubungi Kontan, Kamis (29/1/2026).

Pasca pandemi, pemulihan industri mal juga tidak berlangsung merata. Sejumlah mal, terutama yang tidak berada di pusat aktivitas kota atau tidak terintegrasi dengan transportasi publik, cenderung belum kembali hidup secara optimal. 

Sebaliknya, mal yang berada di kawasan pusat kota atau dekat simpul transportasi massal relatif masih bertahan.

Kondisi ini menurut Nirwono mendorong perlunya evaluasi menyeluruh terhadap pusat perbelanjaan yang sudah ada. Pemerintah daerah dinilai perlu melakukan audit untuk memastikan apakah jumlah dan sebaran mal di Jakarta dan Bodetabek telah sesuai dengan kebutuhan riil atau justru mengalami kelebihan pasokan.

Audit tersebut menjadi krusial sebelum izin pembangunan mal baru kembali diberikan. Jakarta sendiri pernah menerapkan moratorium pembangunan mal sebagai respons atas potensi oversupply.

“Itu bisa dilakukan lagi berdasarkan hasil audit, apakah kita sudah oversupply atau belum,” katanya.

Fenomena menarik juga terlihat dari pola kemacetan. Pada akhir pekan, kepadatan lalu lintas kini justru lebih sering terjadi di kawasan Bodetabek, terutama di sekitar pusat perbelanjaan baru. 

Sementara itu, lalu lintas Jakarta relatif lebih lengang karena warga memilih beraktivitas di mal dekat tempat tinggal mereka.

Dari sisi tata ruang, pusat perbelanjaan yang dinilai Nirwono masih relevan umumnya terintegrasi dengan transportasi publik. Kedekatan dengan MRT, LRT, atau Transjakarta menjadi faktor penting dalam menjaga trafik pengunjung. Sebaliknya, mal yang jauh dari pusat kegiatan dan tidak terhubung dengan transportasi massal berisiko semakin ditinggalkan.

Fungsi lingkungan juga tak kalah penting . Pengembangan mal kata Nirwono dinilai tidak cukup hanya menghadirkan bangunan komersial, tetapi juga perlu berkontribusi pada kualitas lingkungan melalui penyediaan ruang terbuka hijau dan area resapan air.

“Kalau mal justru menambah ruang hijau dan resapan air, maka keberadaannya meningkatkan kualitas lingkungan,” tambah Nirwono.

Ke depan, pengembangan industri pusat perbelanjaan dinilai perlu menempuh tiga arah utama. Pertama, audit menyeluruh terhadap jumlah dan distribusi mal. Kedua, penguatan peran mal sebagai ruang publik dan pusat interaksi sosial. Ketiga, integrasi yang lebih kuat antara pengembangan mal, tata ruang kota, dan transportasi publik.

Dengan pendekatan tersebut, bisnis mal diharapkan tetap prospektif secara ekonomi, sekaligus selaras dengan kebutuhan kota dan perubahan perilaku masyarakat.

Selanjutnya: Aturan Dana Darurat 3/6/9 Bulan Kini Lebih Fleksibel, Bukan Sekadar Angka Mati lo

Menarik Dibaca: Aturan Dana Darurat 3/6/9 Bulan Kini Lebih Fleksibel, Bukan Sekadar Angka Mati lo

Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News