Permintaan Apartemen Jabodetabek Turun, Pengembang Mengerem Pembangunan Proyek Baru

Reporter: Ridwan Nanda Mulyana | Editor: Herlina Kartika Dewi

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Pasar properti di kota besar seperti Jakarta dan wilayah penyangganya (Jabodetabek) masih belum bergairah. Permintaan pasar yang lesu membuat para pengembang properti mengerem untuk membangun proyek apartemen anyar.

Head of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo mengungkapkan pengembang cenderung menahan diri untuk melakukan pengembangan baru. Hal ini mempertimbangkan masih banyaknya pasokan proyek eksisting yang belum laku terjual di pasaran.

Arief memperkirakan permintaan apartemen di Jabodetabek pada semester I-2025 mengalami penurunan sekitar 60% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. "Penurunan apartemen jual pada pasar primer banyak dipengaruhi dengan adanya persaingan dengan pasar sekunder," ungkap Arief saat dihubungi Kontan.co.id, Senin (11/8/2025).

Pada kuartal II-2025, penjualan terbanyak masih terjadi di luar Jakarta, tepatnya di Tangerang dan Bekasi. Pada periode yang sama, Arief mencatat penjualan terbanyak berada pada apartemen segmen menengah atas dengan rentang harga Rp 22 juta – Rp 35 juta per meter persegi.

Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim menyampaikan, peluncuran proyek baru masih terbatas. Dia mencatat hanya satu proyek baru yang diluncurkan di Bekasi sebagai kelanjutan dari proyek yang sudah ada. Sementara itu, ada beberapa proyek Jakarta, Bogor dan Bekasi yang telah mencapai tahap penyelesaian dan sedang dalam proses serah terima.

"Hal ini merupakan respons pengembang terhadap permintaan yang cenderung masih terbatas, sehingga pengembang lebih fokus untuk menjual unit yang ada atau telah diluncurkan. Pasar secara keseluruhan terpantau masih dalam tahap hati-hati," ungkap Yunus.

Aktivitas penjualan terkonsentrasi pada proyek-proyek yang berlokasi strategis di area premium dan proyek yang mendekati tahap penyelesaian konstruksi. Secara harga, Yunus melihat harga segmen kondominium mengalami kenaikan moderat, terutama di segmen mewah (luxury).

Meskipun proyek-proyek mewah mengalami kenaikan harga, mayoritas pengembangan di segmen kondominium telah mempertahankan harga yang cenderung stabil. Begitu pula dengan harga di wilayah Bodetabek yang relatif stagnan.

"Saat ini, faktor keterjangkauan masih menjadi faktor utama, dengan unit terkecil menjadi pilihan utama di sebagian besar proyek Bodetabek. Hal ini menegaskan pentingnya strategi pengembangan yang tepat sasaran dan responsif terhadap kebutuhan pasar," terang Yunus.

Yunus menaksir outlook pasar apartemen pada semester II-2025 masih menghadapi tantangan dengan pertumbuhan yang cenderung moderat atau stagnan. Meski aktivitas pasar masih terbatas, peluang lebih terbuka pada proyek apartemen di area-area premium dengan aksesibilitas yang baik dan fasilitas lengkap.

Sedangkan Arief memandang peluang dari optimalisasi penjualan stok eksisting terutama di kawasan sekunder yang masih tumbuh dan berpotensi mengalami kenaikan harga lebih tinggi. "Perlu dilakukan penerapan strategi harga dan skema pembayaran yang menarik bagi end user karena tantangannya adalah persaingan dengan hunian tapak di pinggiran masih relatif terjangkau," tegas Arief.

Di sisi yang lain, sejumlah kalangan pengembang dikabarkan siap mengobral apartemen di Jakarta dengan rentang harga Rp 200 juta - Rp 600 juta. Program ini ditujukan untuk warga dengan Kartu Tanda Penduduk (KTP) Jakarta.

Kontan.co.id berupaya menghubungi Ketua Dewan Pengurus Daerah Realestat Indonesia (DPD REI) DKI Jakarta, Arvin F. Iskandar, untuk meminta penjelasan lebih lanjut mengenai rencana tersebut. Hanya saja, hingga tulisan ini dibuat, Arvin belum menjawab pertanyaan Kontan.co.id.