Lalu Lintas Kawasan Jadi Faktor Penentu Cuan Investasi Properti Komersial

Reporter: Dina Mirayanti Hutauruk | Editor: Dina Hutauruk

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Indeks permintaan properti pada kuartal II 2024, baik untuk properti komersial sewa dan jual, mengalami peningkatan. Hal itu mengacu pada laporan Bank Indonesia (BI) bertajuk Perkembangan Properti Komersial (PPKOM).

Laporan tersebut juga merangkum indeks pasokan, dan indeks harga untuk properti komersial. Berdasarkan laporan itu dilansir Jumat (25/10), indeks permintaan properti komersial sewa meningkat menjadi 4,0% secara tahunan (YoY), lebih tinggi dari kuartal sebelumnya yang naik 3,41% YoY.

Namun, indeks permintaan properti kategori jual sempat mengalami stagnasi. Pada kuartal II hanya tumbuh 0,34% YoY dan naia 0,32% YoY pada kuartal I. Pertumbuhan tipis ini ditopang oleh sektor warehouse complex di Jakarta dan Palembang dan lahan industri di wilayah Bodebek, Makassar, dan Semarang.

Dari sisi pasokan, indeks tak berubah signifikan. Indeks pasokan properti komersial sewa pada triwulan II tercatat tumbuh 2,15% YoY, naik dari pertumbuhan 2,31% YoY pada kuartal I. Peningkatan indeks pasokan ini dipengaruhi oleh peningkatan indeks pasokan pada segmen apartemen sewa. Adapun indeks harga properti komersial sewa meningkat 2,32% YoY pada kuartal II, lebih tinggi dari kuartal I yang tumbuh 2,1% YoY. Sedang indeks harga kategori jual hanya naik 0,63% YoY pada kuartal II, lajunya tipis dari kuartal I yang tumbuh 0,69% YoY.

Prospek Harga di Kota Satelit

Pengamat melihat prospek permintaan properti komersial di kota-kota penyangga Jakarta, seperti Tangerang, berpeluang lebih cerah ke depan. Bukan tanpa alasan, proyeksi tersebut berkaca dari data arus urbanisasi yang masuk ke Tangerang dan kota-kota sekitar Jakarta yang terus meningkat. Terbalik dengan Jakarta yang mengalami penurunan arus urbanisasi.

Merujuk data Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil (Disdukcapil) Pemerintah Provinsi Jakarta, jumlah pendatang yang masuk ke Jakarta pada tahun 2022 mencapai 27,000. Namun, pada 2023 angkanya turun menjadi sekitar 20,000.

Aldi Garibaldi, Senior Associate Director Capital Markets Colliers International Indonesia (CII) mengatakan, saat ini populasi di Tangerang mencapai 2,2 juta orang. Sementara wilayah Jakarta Barat (Jakbar) hanya 2,7 juta orang. Hal ini berarti, hanya dari kedua wilayah ini saja, sudah ada potensi pasar yang sangat besar dari total populasi sejumlah 5 juta jiwa.

"Ada kota-kota dunia dengan jumlah populasi 5 juta orang, yaitu Sydney, Melbourne, dan Hanoi. Hal ini menjadi indikator yang jelas bahwa Kota Gading Serpong sangat potensial untuk dijadikan destinasi, baik sebagai tempat pertemuan (meeting point) maupun aktivitas bisnis," ujar Aldi belum lama ini.

Ia bilang, potensi kawasan yang besar ditambah dengan traffic kota yang tinggi setiap harinya tidak hanya menjamin sebuah kawasan untuk bisa dijadikan sebagai tempat bisnis tapi juga meningkatkan value produk properti yang ditawarkan di kota itu. Beragam faktor seperti demografi, populasi, traffic, dan infrastruktur kota, akan menghasilkan capital gain yang besar terhadap nilai properti di daerah itu.

Menurut Pengamat Properti, Matius Jusuf, tingginya arus orang masuk ke wilayah Tangerang merupakan sinyal positif. Ia bilang guna tahu properti tergolong sunrise atau sunset yang harus dilihat adalah inflow atau outflow dari suatu wilayah.

“Kalau di daerah tersebut banyak penduduk yang masuk, artinya inflow-nya besar, itu berarti dia sunrise properti, kenaikannya pasti akan tinggi. Sebaliknya, kalau outflow yang besar dia sunset,” ujarnya, Rabu (23/10).

Matius menyebut perumahan Green Garden di Jakarta Barat sebagai salah satu contoh sunset property. Kawasan ini setiap kali hujan selalu banjir sehingga warganya banyak yang pindah ke Serpong. Antara sunrise dan sunset properti juga bisa berdekatan. Contoh lainnya di kawasan Kota, Jakarta Utara, area sebelum Glodok disebut Matius sebagai sunrise, namun setelah Glodok masuk daerah sunset.

“Sunset bisa kembali jadi sunrise kalau infrastruktur dan fasilitas di lokasi itu dibenahi. Contoh lainnya, di kawasan Jembatan Tiga (Jakarta Barat), ini sunset, tapi kalau pemerintah mau benahi, jalannya ditinggikan dan diperbaiki maka bisa jadi sunrise lagi,” imbuhnya.

Barat Jakarta di Fase Sunrise

Matius menilai area di sekitar barat Jakarta sebagai wilayah yang akan selalu menjadi sunrise. Karena faktor sunrise properti di suatu kawasan punya daya tarik kuat kendati saat itu kondisinya belum kinclong. Contohnya di kawasan Pantai Indah Kapuk (PIK), Jakarta Utara, dan Serpong-Gading Serpong, Tangerang, banyak ruko berharga miliaran hanya digunakan untuk berjualan makanan. Harga sewanya pasti tidak sebanding dengan harga rukonya.

“Tapi orang tetap beli karena bukan mencari keuntungan dari sewa, tapi dari peningkatan harga jual ruko. Makanya kalau ada pengembangan baru di sekitar kawasan yang ramai beli saja, saya jamin pasti untung. Beli properti memang harus agak nekat, tapi pasti menguntungkan dari pada uangnya ditaruh di bank,” tandasnya.

Di Barat Jakarta, Paramount Gading Serpong, salah satu kawasan properti skala kota yang terus melakukan inovasi dan pengembangan baru. Usai meluncurkan distrik Pasadena, PT Paramount Land kembali melansir kawasan komersial Maggiore Signature di sisi selatan Gading Serpong, mepet BSD.

Sales & Marketing Director Paramount Land, Chrissandy Dave, mengatakan, konektivitas dan aksesibilitas yang tinggi antara Gading Serpong dengan kawasan lainnya di Tangerang Raya dan Jabodetabek, membuat kawasan seluas 2.000 hektar ini semakin terbuka dan mendorong perekonomian Tangerang semakin tumbuh lebih cepat.

Baca Juga: Pasar Properti Komersial Mulai Semarak

“Kota ini terus bertumbuh secara pesat dengan lebih dari 40 klaster terhuni, fasilitas kota yang lengkap, jalan boulevard yang dilewati lebih dari 6.500 kendaraan per jam, dan tingkat okupansi bisnis yang sangat tinggi ,” ujar Chriss.

Maggiore Signature dirancang sebagai commercial strip yang menghadap ke Danau Cihuni. Konsep natural menjadi nadi arsitektural pada bangunan ruko. Bangunan memiliki dua akses, yaitu menghadap ke jalan utama dan ke koridor. Akses yang menghadap jalan utama dilengkapi area DROP OFF untuk naikturun kendaraan yang luas, nyaman, dan strategis. Harganya dibanderol mulai Rp 2,9 miliar per unit.